2020年，房地產(chǎn)行業(yè)政策趨嚴(yán)勢頭不減，融資環(huán)境趨緊，在此背景下房企銷售增速逐年放緩，盈利水平也相應(yīng)地有所降低。本文借用杜邦分析法，將披露2020年一季報的133家房地產(chǎn)上市公司根據(jù)中指風(fēng)險評估系統(tǒng)結(jié)果把企業(yè)劃分為四個陣營（抗風(fēng)險能力很強(qiáng)、較強(qiáng)、一般及較弱），從權(quán)益回報、利潤率、周轉(zhuǎn)速度等若干角度，分析各陣營的特點及變動情況。

  1.ROE均有下降 股東回報水平下降

圖1 2019Q1、2020Q1各陣營凈資產(chǎn)收益率(ROE)均值

數(shù)據(jù)來源：中指風(fēng)險測評系統(tǒng)、Wind數(shù)據(jù)庫

  從凈資產(chǎn)收益率來看，各陣營股東回報水平同比均有下滑，抗風(fēng)險能力一般陣營企業(yè)下滑幅度較小。從2020年一季度各陣營的ROE數(shù)據(jù)來看，很強(qiáng)、一般、較強(qiáng)陣營企業(yè)的ROE均值為1%左右，而較弱陣營企業(yè)ROE為-1.4%，與其他陣營企業(yè)差距明顯，股東回報率進(jìn)一步下滑且幅度較大。

  2.凈利率普遍下滑 企業(yè)盈利能力降低

圖2 2019Q1、2020Q1各陣營銷售凈利率均值

數(shù)據(jù)來源：中指風(fēng)險測評系統(tǒng)、Wind數(shù)據(jù)庫

  2020年一季度受疫情影響，房企銷售收入同比大幅下降，多地暫時跌至冰點；此外，受營業(yè)成本上漲及銷售溢價率下降等因素影響，各陣營的銷售凈利率水平均有所降低。從各陣營的銷售凈利率的水平來看，很強(qiáng)陣營雖然出現(xiàn)大幅回落，但仍保持在了較高水平8.62%，較強(qiáng)、一般陣營的銷售凈利率在2.5%左右。

  3.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度基本持平 資產(chǎn)使用效率不變

圖3 2019Q1、2020Q1各陣營總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值

 數(shù)據(jù)來源：中指風(fēng)險測評系統(tǒng)、Wind數(shù)據(jù)庫

  從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度來看，較強(qiáng)、一般陣營的企業(yè)多為處于擴(kuò)張期的房企，期望通過高周轉(zhuǎn)推動銷售額快速增長，其周轉(zhuǎn)率明顯高于其他陣營。與2019年同期相比，2020年一季度各陣營的變動幅度均微乎其微。2020年各陣營的企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.028次，較2019年均值0.031次下降0.003，樣本中的房企還是實現(xiàn)了與去年同期持平的周轉(zhuǎn)次數(shù)。

  4.資產(chǎn)對負(fù)債保障能力降低 財務(wù)杠桿升高

圖4 2019Q1、2020Q1各陣營權(quán)益乘數(shù)均值

 數(shù)據(jù)來源：中指風(fēng)險測評系統(tǒng)、Wind數(shù)據(jù)庫

  從權(quán)益乘數(shù)來看，除了很強(qiáng)陣營的企業(yè)，資產(chǎn)對負(fù)債的保障能力都有所降低，其余較強(qiáng)、一般、較弱陣營的權(quán)益乘數(shù)都有所上升。從數(shù)值來看，較強(qiáng)陣營權(quán)益乘數(shù)數(shù)值******，財務(wù)杠桿水平******，與2019年一季度相比增長了0.89到達(dá)9.09的水平，而一般、較弱陣營的企業(yè)均在5以下的水平，杠桿水平相對較低。

  總結(jié)

  2020年一季度房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)凈利率（總資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率）均值為0.21%，根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，滬深上市企業(yè)2020年一季度總資產(chǎn)凈利率均值為0.46%，房地產(chǎn)行業(yè)明顯低于其他行業(yè)平均水平。然而由于強(qiáng)大的財務(wù)杠桿，使得房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)益乘數(shù)均值為5.81，高于全行業(yè)均值2.35。***終使得房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)益凈利率均值為0.47，處于全行業(yè)中等位置。

  在杜邦分析中可以看出，ROE受銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)的共同影響，但在房地產(chǎn)行業(yè)中，權(quán)益乘數(shù)占據(jù)了主導(dǎo)地位，而總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率位于次要地位。由于行業(yè)特性，企業(yè)融資能力強(qiáng)弱，杠桿控制的好否，是評價房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益凈利率的重要標(biāo)準(zhǔn)。然而高負(fù)債會給企業(yè)帶來高財務(wù)風(fēng)險。根據(jù)中指風(fēng)險測評系統(tǒng)顯示，2019年，百強(qiáng)房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.7%，剔除預(yù)收賬款后，有效負(fù)債率均值為49%。2020年-2023年債券償還規(guī)模保持高位，并在2021年達(dá)到高峰。2020年需償債規(guī)模為7520.1億元，在不考慮新增債務(wù)的情況下，2021年將達(dá)到10524.3億元。隨著償債高峰到來，很多房企將面臨較大的現(xiàn)金流壓力，需密切關(guān)注房企風(fēng)險指標(biāo)變化。