編者語(yǔ)：

　　房地產(chǎn)邁入新時(shí)代，國(guó)民的居住觀和住房需求已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，有效化解矛盾，滿足人民對(duì)住房美好生活的向往，將會(huì)是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。文章從品質(zhì)居住的角度出發(fā)，探討房地產(chǎn)新時(shí)代的種種變革，展望十九大之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。敬請(qǐng)閱讀！

　　文/楊現(xiàn)領(lǐng)（鏈家研究院院長(zhǎng)）

　　長(zhǎng)期來(lái)看，“房住不炒”、“住有所居”這個(gè)定位基本奠定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基調(diào)和政策方向。房地產(chǎn)邁入新時(shí)代，國(guó)民的居住觀和住房需求已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，對(duì)品質(zhì)居住的追求，對(duì)美好生活的向往，不再是一句空談，抑或遙不可及的愿景，它已成為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律和長(zhǎng)效機(jī)制的著力點(diǎn)。

　　壹.地產(chǎn)新時(shí)代的“五大轉(zhuǎn)變”

　　從開發(fā)的角度來(lái)講，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已由“黃金時(shí)代”邁向“白銀時(shí)代”，而事實(shí)上，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“黃金時(shí)代”才剛剛開始，站在新時(shí)代起點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相對(duì)過(guò)往有了重大轉(zhuǎn)變。

　　******，由數(shù)量需求向品質(zhì)需求轉(zhuǎn)變：房地產(chǎn)市場(chǎng)由供不應(yīng)求到基本實(shí)現(xiàn)總體均衡，人們對(duì)居住品質(zhì)的需求不斷提升。目前，居住品質(zhì)失衡已成為當(dāng)下中國(guó)居民住房需求的主要矛盾，改善型住房需求成為主流。

　　第二，由增量向存量轉(zhuǎn)變：一個(gè)成熟的市場(chǎng)一般都要有新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)構(gòu)成，三者都是滿足居民“住”的需求，缺一不可。而目前在一二線城市新房供應(yīng)不足，且新房豪宅化趨勢(shì)加劇，二手房已成為滿足北上廣深及部分二線城市******置業(yè)需求的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　第三，由購(gòu)為主向租購(gòu)并舉轉(zhuǎn)變：2015年之后，我們對(duì)租賃市場(chǎng)的關(guān)注已經(jīng)開始發(fā)酵，而政策的全面鼓勵(lì)和市場(chǎng)的“井噴式”發(fā)展是在2017年，其背后的根本原因在于我國(guó)“購(gòu)租”的極大不平衡，近兩年，******政策的主基調(diào)定在“租購(gòu)并舉”，其中“租”在“購(gòu)”的前位，未來(lái)的租賃市場(chǎng)將有更大的發(fā)展。

　　第四，由單個(gè)城市向城市圈轉(zhuǎn)變：新時(shí)代以單一城市為核心的開發(fā)布局將轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥χg的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，城市圈將成為宏觀經(jīng)濟(jì)的新載體，同時(shí)它也是房地產(chǎn)發(fā)展的新載體。未來(lái)無(wú)論是從拿地、開發(fā)還是業(yè)務(wù)布局，都將圍繞城市圈來(lái)布局。

　　第五，從生產(chǎn)向服務(wù)轉(zhuǎn)變：這是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)較大的轉(zhuǎn)變，以往房地產(chǎn)更多是一個(gè)偏開發(fā)、偏制造、偏銷售，住房消費(fèi)的全面升級(jí)產(chǎn)生新的需求，在這個(gè)背景下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在空間也會(huì)向品質(zhì)租賃、服務(wù)等方面轉(zhuǎn)變，會(huì)產(chǎn)生物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)等一系列與居住相關(guān)的服務(wù)。

　　貳.新時(shí)代的“新矛盾”如何解讀？

　　中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。房地產(chǎn)市同樣面臨著“不平衡”和“不充分”的新矛盾。

　　“不平衡”體現(xiàn)在哪里？******，區(qū)域不平衡，體現(xiàn)在一二線城市與三四線城市不平衡；第二，人地不平衡，人口凈流入城市供地不足，人口流出城市供地偏多；第三，租購(gòu)不平衡，即購(gòu)房和租房享受到的公共資源不平衡；第四，商住不平衡，住宅短缺的同時(shí)商辦過(guò)剩的矛盾將長(zhǎng)期存在；第五，住宅與工業(yè)用地不平衡，即住宅用地需求大但供應(yīng)緊縮，工業(yè)用地占比卻在增加；第六，房屋所有與房屋使用不平衡，表現(xiàn)在一線城市住房短缺與閑置并存。

　　如何理解“不充分”？首先，與國(guó)外相比，國(guó)內(nèi)住房面積?。?b>第二，國(guó)外不同居住方式下居住面積差異較小，高端別墅類房屋居住占比較高；第三，國(guó)內(nèi)住房金融支持不充分；第四，一線和重點(diǎn)二線城市“沒(méi)的住”和“住不起”；第五，老舊小區(qū)居住品質(zhì)和功能低下；第六，人口凈流入城市的新市民住房困難，流動(dòng)人口住房條件需要提高；第七，存量房屋交易服務(wù)相關(guān)法律制度不健全，行業(yè)缺乏頂層設(shè)計(jì)和底線規(guī)則。

　　換句話說(shuō)，新時(shí)代房地產(chǎn)的矛盾已經(jīng)從總量不足轉(zhuǎn)化為結(jié)構(gòu)失衡，從“不夠住”的問(wèn)題轉(zhuǎn)化為“住的貴”和“住的不好”的問(wèn)題。

　　叁.新時(shí)代出現(xiàn)了哪些“新趨勢(shì)”？

　　未來(lái)5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間里，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一些新的趨勢(shì)：

　　趨勢(shì)一：在租購(gòu)并舉的大方向下，租房會(huì)成為一種可支付的流行的生活方式。

　　趨勢(shì)二：一手房和二手房未來(lái)的比例關(guān)系更加均衡，二手房會(huì)成為滿足人們居住需求的一大方向。

　　趨勢(shì)三：以城市更新、房屋再生為代表的新的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　趨勢(shì)四：集體建設(shè)用地建租賃住房、RETTS以及未來(lái)的房地產(chǎn)稅都將是房地產(chǎn)進(jìn)入新階段的必備政策。

　　總而言之，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，有效化解矛盾，滿足人民對(duì)住房美好生活的向往，將會(huì)是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。（完）

　　文章來(lái)源：微信公眾號(hào)“現(xiàn)領(lǐng)觀察”（本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)）